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      佳兆业“融资圈”:76亿银行债波及至少6家银行

      来源:理财周报  |  时间:2015-01-12  |  浏览:295

      佳兆业“融资圈”:76亿银行债波及至少6家银行

        76亿银行债,波及至少6家银行
        
        据理财周报记者通过公开信息不完全统计,目前佳兆业与至少5家信托公司合作的8款产品处于存续期,其中,至少4款产品将于今年上半年到期兑付,规模约为43亿元。
        
        在2014年11月下旬深圳多处楼盘被锁定后,香港上市房企佳兆业集团在2015年的新年中公告披露了来自汇丰银行的4亿港元贷款违约,并坦诚表示“后续也有可能进一步触发其他债务的交叉违约”。
        
        从一波涟漪到大潮迭起,并不需要太久。随后佳兆业不断面临着来自合伙人、金融机构、债券投资人等的压力,也让这家老牌地产商遭遇着15年来前所未有的困境。
        
        据理财周报记者调查发现,受其牵连的银行包括汇丰、中信等至少6家银行,而最新的消息显示,中信银行深圳分行此前提交的对其部分资产查封的申请,已于近日被深圳市中院受理。
        
        此外,佳兆业通过信托融资的资金链条也出现紧绷。据理财周报记者不完全统计发现,今年上半年,其通过信托渠道的贷款约有43亿将面临到期兑付。
        
        伴随着被波及的金融机构不断浮出水面,佳兆业集团的融资链条也开始显现。而在境外资本市场,香港富昌金融也成为其重要融资来源。
        
        “佳兆业事件”发酵
        
        2014年11月下旬以来,佳兆业深圳多处物业被锁事件持续发酵。
        
        据公司2014年12月21日的公告显示,佳兆业位于深圳的四处处于预售状态的物业项目、三处已落成的物业项目未售单位以及三处出租或自用物业被锁定,同时还有八个处于发展阶段的物业项目所必需的执照、许可证、批文、登记及备档等常规申请不获接纳,这意味着几乎佳兆业所有在深未售物业被“管控”。
        
        公开消息显示,在深房源“被锁定”消息传出不久,佳兆业董事会主席郭英成宣布辞去公司内的一切职务,并通过受让郭氏家族股权晋升为公司单一大股东的生命人寿开始介入佳兆业的管理。
        
        但郭英成的辞职却不慎触发了佳兆业的债务违约。2013年8月,佳兆业与香港汇丰银行所签订的一笔4亿港元融资协议中的“强制性提前还款”条款注明,一旦郭英成离职,佳兆业应在离职生效当天偿还所有贷款及利息。
        
        郭英成的离职于2014年12月31日正式生效,但截至还款日,佳兆业未能按时偿还,佳兆业也于新年第一天的公告中坦言,此次违约可能导致有关融资、债券、股本证券的交叉违约。
        
        时隔一周,1月6日,佳兆业再次发布公告,称于12月31日接到龙岗区两个市区就该项目的两名凯发k8网址多少的合作伙伴通知,称佳兆业已违反项目相关合作协议,并要求终止合作协议并退回合作人为该项目支付的12亿元。
        
        公告还披露,同日还负责上述融资协议的贷款人通知,表示佳兆业构成违约,要求上述12亿元费用连同应计利息及所有其他未偿还款项即时到期应付。
        
        彼时,佳兆业表示正在评估上述通知及还款责任对集团财务状况的整体影响,并在切实可行的情况下尽快刊发最新资料的公告,但截至记者发稿前,佳兆业并未对这两项违约作出表态。
        
        1月6日,理财周报记者分别向汇丰银行及佳兆业发出采访函,但双方均未透露相关进展,汇丰银行对佳兆业违约事件表示:“不予置评”。
        
        而佳兆业则向记者表示,“作为上市公司,目前公司最新进展请以公司公告为准,如有未尽事宜,公司最新进展也将以公告形式进行信息披露。”
        
        房源“被锁”及违约事件的不断发酵也让佳兆业股价不可避免地受到影响。自2014年11月25日以来的18个交易日,佳兆业股价下跌幅度达48%,总市值蒸发76亿港元,目前仍处于停牌状态。
        
        与此同时,1月6日晚间“佳兆业破产重组”的传言四散时,佳兆业h股仍处于停牌期,不过公司还是连夜发出澄清公告,否认破产重组消息。
        
        可能牵连至少6家银行
        
        一名佳兆业的债权银行对公客户经理表示:“确实存在对佳兆业破产重组的担心,所以也就早点提出查封申请,而且接下来肯定还会有更多的银行会这么做的。”
        
        1月7日晚间,据财新传媒报道,日前包括银行在内的至少3家金融机构向深圳市中级人民法院申请诉前财产保全,查封佳兆业在深圳的部分资产。
        
        理财周报记者了解发现,深圳市中院于1月8日在凯发k8国际手机网页官网公示,深圳市中院已受理中信银行深圳分行所提出的对佳兆业部分资产进行查封的申请。
        
        根据深圳市中院信息,中信银行深圳分行提出两个申请,两起案件被申请人除佳兆业集团(深圳)有限公司外,还分别提及佳兆业集团的全资子公司深圳市悦峰投资有限公司、佳兆业集团持股子公司宝吉工艺品(深圳)有限公司。
        
        据开发商及工商登记信息显示,悦峰投资为佳兆业悦峰项目开发商,宝吉则为深圳佳兆业城市广场项目开发商,佳兆业实际持有该公司80%股份,目前两项目未售房源均处于被“锁定”状态。
        
        目前向法院提出同样申请的还有中国银行深圳分行、华润深国投信托,但深圳市中院尚未发布受理信息。
        
        “确实存在对佳兆业破产重组的担心,所以也就早点提出查封申请,而且接下来肯定还会有更多的银行会这么做的。”其中一家银行的某位对公客户经理对理财周报记者表示。
        
        而受佳兆业牵连的银行也不止中信银行及中国银行,据佳兆业2014年半年报披露,佳兆业的主要往来银行包括中国银行、建设银行、工商银行(亚洲)、工商银行、农业银行及汇丰银行。
        
        据公司中报显示,截至2014年6月30日,佳兆业共有76.26亿元银行贷款。一位不愿过多参与的深圳地区券商银行业分析师向记者表示,“这仅仅是银行与佳兆业之间的信贷关系数字,但银行和地产商还通过银行持股、信托通道等表外业务发生间接信贷关系,这个数据要比信贷数据更大。”
        
        另据理财周报记者了解获悉,与佳兆业旧改项目联系最密切的银行中,以四大行的资金比例是最大的,一名地产业内人士对理财周报记者透露:“旧改的收益非常高,一般一个项目做到内部收益率40%没问题,佳兆业作为旧改专家,在立项、处理拆迁上拥有丰富的经验,要向四大行贷款不难。”
        
        这名业内人士向记者举例地产商取得旧改项目的一般流程:“首先是立项,也就是传统意义上的可行性研究和项目决策阶段;其次寻找凯发k8网址多少的合作伙伴,提供拆迁等资金;第三个阶段则是寻找银行贷款。”
        
        “所以在项目取得的过程中,地产商就有两个与银行发生联系的环节,银行既能走表外成为投资人,也能提供贷款服务。”上述地产业内人士补充道。
        
        5家信托公司卷入,43亿兑付在即
        
        据理财周报记者通过公开信息不完全统计,目前佳兆业与至少5家信托公司合作的8款产品处于存续期,其中,至少4款产品将于今年上半年到期兑付,规模约为43亿元。
        
        作为地产开发常用的融资手段,信托审批、募集效率相对银行更快,能够满足开发商项目公司的融资需求,佳兆业也是如此。
        
        记者通过公开信息不完全统计,目前佳兆业与至少5家信托公司合作的8款产品处于存续期,其中,至少4款产品即将于今年上半年到期兑付,规模约为43亿元。
        
        已向深圳市中级人民法院提出查封申请的华润深国投信托于2014年6月13日、25日先后成立了“鼎新131号”、“鼎新130号”两个信托计划,分别投资于佳兆业苏州塔园路项目及佳兆业苏州黄桥项目。
        
        上述两只信托计划涉及优先级资金共10亿元,其中“鼎新131号”优先级资金6亿元,“鼎新130号”优先级资金4亿元。这两款信托产品的资金用途均为对佳兆业集团旗下项目公司的增资,增资后持有项目公司49%的股权,属于私募股权投资信托。
        
        华润深国投一位负责人对理财周报记者表示,“这两个产品都不涉及被锁定的深圳房源,而是苏州的两个项目,目前项目运作顺利,并不存在兑付风险。”
        
        相较华润深国投,另一家信托公司平安信托的向其融资的金额更大。平安信托分别于2014年4月及10月分别发行两款信托产品,共计为佳兆业提供约28.43亿元的融资贷款。
        
        平安信托凯发k8国际手机网页官网资料显示,成立于2014年4月的“平安财富?翔园17号集合资金信托计划(查询信托产品)”募集资金被用于佳兆业商业集团有限责任公司日常运营管理支出,募集规模25.1亿元,其中a类金额25亿元,期限9个月,将于2015年1月22日到期兑付。
        
        据记者了解发现,佳兆业面临上半年到期兑付的产品至少有4只。
        
        其中,佳兆业于2013年通过中融信托的融资贷款,其兑付时间也已经提上日程。据了解,成立于2013年3月29日的中融-佳兆业长沙梅溪湖股权投资集合信托计划,其中优先级信托规模7亿元,将于今年3月兑付。
        
        而在同一年的5个月后,中融信托再次向佳兆业提供融资贷款,于2013年8月14日成立“中融-佳诚房地产投资集合信托计划”,期限为2年,投资于其杭州君汇上品项目,用以支付地价款及项目公司工程款。从推介材料来看,其注明优先级资金为4亿元。若据推介资料,佳兆业也即将面临这一款规模至少4亿元产品的到期兑付压力。
        
        但中融信托方面对理财周报记者表示:“实际募集并不多,不会超过1.8亿元,除了必要的风控措施外,项目本身也运作良好已处于销售阶段。”
        
        此外,外贸信托于2014年5月下旬先后成立“富祥25号(佳兆业长沙梅溪湖项目)”共计三期集合信托计划,从推介材料上看,每期募集规模均为9亿元,投资期限为12-24个月,这意味着今年五月其将迎来第一次兑付期。
        
        佳兆业面对的压力不仅仅是来自以上数笔即将到期的信托账单。
        
        在兑付时间上稍为缓和的,还有平安信托的另一款产品,于2014年10月份发行的“平安财富?佳誉23号三期”,规模相对于同年4月份发行的“平安财富?翔园17号”的25亿元小很多,为3.433亿元,期限16个月,资金用于大连佳兆业中心后续项目开发建设,所采取风控措施除集团担保外,平安信托还质押项目公司100%股权。
        
        除此之外,佳兆业还曾于2014年3月通过爱建信托成立两期佳兆业杭州项目投资集合信托计划,两期金额合计6.9915亿元。
        
        紧绷的资金链
        
        佳兆业内部人士透露:“目前公司实际控制人依然是郭氏家族,即使董事会中生命人寿已经有两个席位,但依旧没能取得财务、人事权。”
        
        作为连续三年“深圳地产资信10强”之一的当地龙头地产商,佳兆业并不缺乏融资渠道,除银行、信托渠道外,实际控制人郭氏兄弟在香港成立的富昌金融集团也发展很快,目前富昌金融旗下包括证券、期货、融资、黄金等一系列金融业务板块。
        
        据了解,富昌金融早在2011年起,便开始在内地开展业务,并开设富昌小额贷款、富昌融资担保及佳富投资管理三家公司,提供小贷、融资担保、投资基金等服务。
        
        “佳兆业通过富昌,融集外资投行和金融公司资金,并以佳兆业名义在内地投资、购地、开发,同时依靠在内地的房地产企业,实现再盈利。”一位不愿具名的业内人士向记者分析道。
        
        此外,***资本市场也成为佳兆业的融资渠道之一,截至发稿前,佳兆业还存在5笔优先债(其中包括4笔美元优先债,1笔人民币优先债)需要在2016-2020年间偿还,折合人民币共计超过130亿元。
        
        据其发布的去年中期财报显示,截至2014年6月30日,佳兆业集团总借款约为297.7亿元,其中60.08亿元为一年内短期借款;约190.4亿元将在2-5年内偿还,剩余部分则在5年后偿还,而同报告期,公司现金及银行存款为110.9亿元,短期偿债能力尚佳。
        
        但时隔半年余,目前的情况是否乐观?一家同为深圳的地产公司行业研究员对记者称:“主要是占据3成销售额的深圳市场没有了销售回款,更影响了企业融资,导致目前资金异常的紧张。”
        
        据记者了解,素以高周转著称的佳兆业非常重视销售回款,上述研究员称:“近年来公司用于销售及市场推广的开支一直高企不下,这也是佳兆业销售额一直能保持稳步增长的重要原因之一。”
        
        而为了补充公司现金流,佳兆业已于近期向万科转让了其上海一子公司100%股权及股东贷款,作价12亿元。
        
        在外界看来,新晋单一大股东生命人寿或许会成为佳兆业的“拯救者”,但目前生命人寿尚无相关动作。另据佳兆业内部人士向理财周报记者透露:“目前公司实际控制人依然是郭氏家族,即使董事会中生命人寿已经有两个席位,但依旧没能取得财务、人事权。”