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      楼市崩盘的邯郸样本

      来源:北京青年报  |  时间:2014-09-29  |  浏览:305

      楼市崩盘的邯郸样本  

        深陷民间集资泥沼的邯郸市民出示协议书

        债权人聚集在金世纪公司等退款

        金世纪新城底商开出的收益已达每年20%

        “眼看他起朱楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了。”这段唱词描述邯郸标杆开发商金世纪崩盘最为贴切不过了。从1999年进入邯郸,到建起邯郸最大商业中心,再到深陷民间融资、老板跑路,金世纪上演了一轮因楼市暴富、也因楼市倒台的戏码。而在这出剧中,依靠民间融资输血,无疑饮鸩止渴。

        事件:最旺商铺露出投资陷阱

        924日早上八点半,200多名邯郸市民汇聚到邯郸市房管局大楼。他们中的大多数都是邯郸房地产公司金世纪的投资客。投资人推选出来的代表要求邯郸房管局,作为主管机构,给他们8年前的一项投资办理房产证。

        “我们就是想知道,这上面的章是不是真的?”激动的市民拿着自己的购房合同问官员,希望得到确定答复之后,政府能够出面把属于他们的商铺还给他们。面对市民的质疑,房管局的官员也面露难色,反复表示,自己会把情况反映给邯郸市政府专门为金世纪房地产公司案件成立的工作组。

        2006年,刘琴(化名)和另外近千人自认为做了一项很划算的投资。一家在当地数一数二的开发商建了一栋近30层的商业综合体,六层以下是商业百货,六层以上写字楼。开发商金世纪在邯郸声名显赫,老板史虞豹实力雄厚。

        史虞豹原本在厦门发展,1999年,邯郸市政府对外招商,史虞豹和他的公司作为招商引资项目进入邯郸,并逐步在邯郸房地产市场站稳脚跟。此次引起巨大纠纷的金世纪商城项目位于邯郸人民大道上,和邯郸市委大院相距不过百米。许多老百姓淳朴地认为,能够在这个地段拿到地,盖这么高的楼,一定错不了。

        起始:标杆企业高歌猛进路上“祸根”已种

        故事的开端总是精彩纷呈。作为邯郸最大的商业百货,精明的史虞豹引入了商铺分割出售、售后返租的模式。他把六层商业根据不同的楼层、位置切分成10万的标准产品,购房人买下商铺,然后再租给金世纪用于统一经营,租期10年,每个月8厘的利息,相当于每年回报率接近10%。金世纪还承诺,租期满后开发商再以120%投资额回购商铺。

        如此新颖的方式,加上在当年看已经很不错的回报率,这一项目很快销售一空。此后,事情表面上也如开发商允诺的那样进行着,这个商城成了邯郸最火的商业大楼,一些堪称世界级品牌的专卖店进驻,拐角必胜客传出的欢乐音乐象征着这个三线城市的商业繁荣。承诺的收益也在源源不断地汇出,大家都觉得自己选对了。

        几乎是在同时,中国的房地产市场走牛,房价接连上涨。作为邯郸最火的旺铺,金世纪商城的商铺价值自然也水涨船高。在这过程中,部分业主拿着购房合同找到金世纪房产,希望协助办理房产证。但开发商却总以各种缘由推搪。看着金世纪兴隆的生意,以及稳妥的租金收益,房主们并未嗅到任何不安的气息。

        在此之后,金世纪在邯郸顺风顺水,接连拿地,开疆拓土,开发了金世纪新城、金世纪花园,还参与到了邯郸的棚户区改造。用金世纪自己的话说,在邯郸一路高歌猛进、一枝独秀的同时,还介入到生物质发电新能源项目,仅在2009-2011年,缴税就超过3000万元。算上史虞豹在全国的生意,这个福建人号称资产过百亿。

        商业上的成功为史虞豹和金世纪带来了诸多荣誉。在金世纪房地产公司所在的金世纪商业大厦26层,北京青年报记者进门便看到了一间独立的荣誉室,里面摆满了各种金光闪闪的牌匾和凯发k8娱乐官网地址app下载的荣誉证书,“2009年度诚实守信企业”、“2009年度经济贡献先进单位”等,而史虞豹本人是邯郸市第十一届政协委员,获得过“经济贡献先进个人”、“优秀政协委员”等诸多个人荣誉称号。这些荣誉反过来又成了史虞豹和金世纪房产的增信利器。

        20142月份,金世纪地产又如法炮制金世纪商城的做法,对住宅项目金世纪新城的底商进行包装,取名“八佰汇商业街”, 5万元一个标准份额。投资人认购份额获得收益,不同的是,金世纪开出的收益已经达到了每年20%。投资人只是觉得金世纪如日中天,依然没有嗅到血腥味。

        爆发:老板跑路掀开集资黑幕

        到了5月份,第一批“八佰汇”的认购者理应收到收益了。但钱没有到账。投资人找到金世纪催款,工作人员总是以各种理由推托,说要等几天。没过几天,古城邯郸都开始传金世纪牵扯高息融资,已经资金链断裂。

        这引起了更大规模的挤兑,大家都想要回投资款,但开发商已经无钱可还了。从进入邯郸市场开始,这个标杆企业就采取激进的开发策略,采取民间融资滚动开发,并且多线出击,涉及商业、写字楼、住宅、新能源等诸多领域。房地产的牛市支撑了这种冒进的模式,但从去年开始,三四线楼市骤然降温,银行、信托等纷纷停止输血。为了维持开发进度,金世纪只能以更高的利息募集资金,这成了压死骆驼的最后一根稻草。

        盛况戛然而止,事情仍在恶化。6月份,已经无法在民间、银行融到钱的金世纪老板史虞豹试图再做一次自我救赎,他委托公司总经理黄渤赴京与某券商商谈并购事宜,该券商意欲收购金世纪下属两家电厂。根据当时的盘点,金世纪当时资产约52亿元,负债34亿元。但此后收购方却突然撤离了,收购不了了之。业内猜测,很可能是收购方进行全面调查后,发现窟窿大到已经兜不住了。此后史虞豹跑路,据悉目前已经在香港。

        随后的日子里,金世纪的各种债权人开始频频上访。作为2006年第一批投资金世纪的人,刘琴发现麻烦越来越大。在邯郸房管局,刘琴发现自己原来买的商铺已经被金世纪办了产权,并且抵押出去了。而随着金世纪老板史虞豹的跑路,他们不知道如何才能拿回自己的房产。

        随着邯郸房管局的核查,金世纪融资大幕被掀开一小角。“我们只能说,我们找了六层楼(房管局),没有找到金世纪销售合同的备案。”房管局官员回复业主。按照邯郸当地的房屋销售和办证程序,销售合同一式三份,开发商从房管局领盖有房管局骑缝章的销售合同,和购房人签订合同180天内,要将合同中的一份交还房管局备案。这一备案重点就是为了防止开发商一房二售,也只有备案的合同才能够正常办理房产证。

        金世纪公司似乎一开始就没准备让买房人能够办理房产证,所以一直没有将售房合同备案。2009年,金世纪以自留房的名义,对已经销售出去的金世纪商城三期办理了房产证,随后便作为抵押品进行了抵押借款。

        作为邯郸房地产市场的监管者和办事者,邯郸房管局也被架在了炭火上。24日上午,在邯郸房管局四楼的会议大厅,房管局官员被购房人团团围住。焦急的购房人质问房管局官员,你们是怎么盖章的?你们是怎么监管的?最后,官员同意,购房人推举5名代表,同房管局一起起草诉求,以便向邯郸市政府工作组汇报。“现在金世纪的资产已经全部被冻结,只有工作组才有权力处理。”

        房管局官员提到的工作组,全名叫做“政府帮扶金世纪工作组”, 728日由邯郸市政府牵头成立,负责金世纪地产资产清核、推动并购等工作,以帮助解决金世纪地产集资和债务违约等问题。由于金世纪影响面最大,这一工作组级别也最高,其他跑路地产商的工作组都是邯郸各区政府牵头,遵循“谁的孩子谁领走”原则。

        真相:购房诚意金原来是圈套

        实际上,对于金世纪背后巨大的窟窿,即便是政府工作组掌握起来也颇感吃力。随着越来越多受害人的聚集,金世纪名目繁多的融资方案逐渐浮出水面,如提及的商铺抵押借款、商铺分割认购、无抵押高息借款等,其中,以买房为名的购房诚意金最具有迷惑性。

        2010年,常华(化名)为了给儿子买套房,便向金世纪交了5万元诚意金。即便到现在,常女士也不完全明白这到底是一笔什么钱,大致意思是交了这笔钱未来可以优先选房,充当房款。如果不选房,这笔钱还能够有半年10%的收益。

        常女士称自己很后悔,2012年的时候当时有机会把诚意金换成房子,但因为嫌窗户小而没有买。看着收益这么靠谱,想到未来还是要买金世纪的房子,常女士非但没有要回诚意金,还增加了投资。“现在看来,我们是中了史虞豹的圈套了。”

        如果说利用房地产项目在社会上融资还有账可查,史虞豹利用个人账户进行高息借款的账目已经是一笔糊涂账。据北青报记者从金世纪债权人处了解,从2013年起,金世纪就为50万元以上的融资开出2.5分的利息,其中不少款项直接打入了史虞豹和其妻子高旗兰的个人账户。这个看似给豪富融资最靠谱的方式,现在成了政府最难查的账目。

        到底金世纪有多大资金窟窿?邯郸工作组并没有公布。但民间猜测可能在30亿以上,其中有一半可能涉及到银行贷款。此外,还有信托公司发行产品涉及金世纪。但截止到目前,一切都没有定论。

        黑洞:32家企业的近百亿非法集资

        金世纪是邯郸地产界标杆企业,它的突然倒下把邯郸地产业捅了一个大窟窿。

        和金世纪同在一栋写字楼的卓峰房地产公司就是一个追随者。7月初,这家公司和金世纪上演了同样的剧目。资金链断裂、投资人挤兑、老板失联、公司停转、工作组进驻。

        北青报记者在16楼看见,空旷的办公室门口聚集着投资人。根据民间的登记,融资金额从5万、10万、50万不等,利息也从2分、3分、5分不等,而更大规模的借款则已经不在登记簿上登记了。

        和金世纪类似,卓峰地产初期是在员工内部搞集资,中期则以购房诚意金形式融资,最后发展成无抵押直接借款。只是相比金世纪,卓峰更加大胆。北青报记者在16楼遇到了前来追债的投资人,他缴纳了78万诚意金,合同约定升值期限为6个月,升值额为23400元。在项目开盘后,总金额冲抵放款,还能在市价的基础上再优惠10%

        在今年7月,卓峰崩盘之后,项目停工,老板马海晨跑路。在政府工作组进驻之后,818日马海晨被公安从北京带回邯郸。

        根据邯郸市打击和处置非法集资领导小组对主城区有项目的141家房地产企业摸排,结果发现32家企业存在非法集资和高息吸储行为,涉及金额达93亿元。其中,已对风险较大的13家企业派驻工作组。从北青报记者获取的几次三方谈判记录来看,不管怎样,当地政府努力要求开发商把钱还上,有一些实力好一些的甚至被要求把利息也还上。

        在北青报记者获得的一家名为华煌房地产公司的三方会议记录中(投资人、开发商、区政府),投资人反复问,什么时候还钱?什么时候付息?开发商总经理只是回答资金紧张,“现在不是有钱不还,确实是资金周转困难。”如果要还钱,就得给开发商时间,或者把手中的房子抵押给投资人。

        对于以房抵债,投资人大多表示不敢要,以华煌抵押的写字楼为例,虽然开发商称4900元的单价比他们的成本都低,但投资人并不接受。“因为项目连拆迁都没有完成,未来极有可能仍然是空头支票。”一名参与谈判的投资人代表表示。

        而即便是现房,投资人也不要,因为抵押给投资人的价格比市面上的房子并不便宜。“你们用百旺的100套现房拿来卖,价格是4500元。据我们调查,那个房子4100都卖不动,市场价也就3800,并且盖好好几年了都没人要,你们现在卖4500给我们,而且都是大面积的,户型和朝向都不好,楼层也较高,将来也不好转手。”参加邯郸华煌地产三方协调的投资人代表拒绝了房子抵债的建议。

        除了价格不合适,邯郸楼市风雨飘摇也实在让那些投资人没有信心。因为邯郸多家开发商卷入集资案,楼市买盘清淡。而邯郸现在库存的房子据称需要10年消化。一方面是非现金不要,一方面是现金吃紧,一方面是政府施压,三方协调会总是气氛紧张。目前来看,在政府的压力之下,参与融资的开发商纷纷出台还款计划和方案。但大多都是分期还款,不少投资者担心这不过是缓兵之计。

        危机:高息集资充斥邯郸各个角落

        如果说以房抵债还只是划算与否的争论,邯郸房地产融资事件导致的民间集资停转可能波及面更大。对很多邯郸人来说,高息融资并不陌生,邯郸民间借贷这几年盛行,低月息2分,高者5分、6分。

        如果说房地产还是巧立名目进行民间融资,藏匿于邯郸角落的各种非法集资则已经到了疯狂圈钱的地步。在邯郸,北青报记者见到了几十名参与非法集资的受害者,涉及项目繁多,以至于市民都以代号来区分,如野猪代表着某生态养殖集资项目,水泥代表着砂浆搅拌站集资项目,红山代表着养老公寓集资项目。

        刘英(化名)今年40多岁,本应该在单位上班,但这三个月来却时常奔波在各个政府部门之间。他的父亲从去年开始参与了各种集资项目,总投入资金约150余万,现在所有本金都没有收回。刘英介绍,邯郸诸多非法集资项目的受害人中老年人比例很大。“父亲的第一个集资项目,就是在早晨晨练的时候遇到推销的,他们都是打着免费旅游参观的名义,把老人接去看生态牧场,然后推销集资项目。”

        看到如此生机勃勃的项目和诱人的回报率,老人就尝试性地投了1万元。果然定期收到利息。自此之后,老人如同上瘾一样开始参与集资。“最盛的时候,只要有1万元整数就凑出去,很长一段时间,老头银行账户都没有万元以上的。”刘英告诉北青报记者。

        在邯郸,这种半地下集资有着一套成熟的模式,大致分成集资户、中间人、最终借款人三个层级,其中中间人阵营庞大。这一群体在社区、写字楼租办公室,宣传借款项目,接收资金后转给最终借款人。以一个3月期、5分息的项目为例,集资户缴纳8500元抵1万元,相当于自己已经收了1500元利息,中间人抽去1500-2000元,最终借款人只能拿到6500元左右。

        随着金世纪、卓峰等大项目的崩盘,邯郸民间集资也全部停转。“从今年5月起,集资户就没有收到利息,还有人抱着捞最后一票的心态,在5月拼命收款,但到了还钱的时候就跑路,有些老板明明有钱也不给,因为现在金世纪都不还钱,他们想看政府怎么处理。”刘英告诉记者,为了追回钱,这些集资户只能自己跟踪这些老板,逼着他们还钱,但即便是把人扭送到经侦大队,这些人也不给钱。

        邯郸非法集资到底是什么规模?目前并无定论。北青报记者看到的一份集资者自己签名的登记簿,仅邯郸市鑫兴陶瓷纤维有限公司一个项目,就有1027个人签名登记,其中最少的1万元,多的几十万元,集资规模轻松破亿。

        集资案的集中爆发也给当地政府带来了巨大压力。打击处置非法集资成为最近邯郸市政府的主要工作之一。94日到10日,短短一周不到时间里,邯郸先后召开打击和处置非法集资工作的会议。邯郸市公、检、法还联合发布通告,要把中间人吃掉的巨额手续费追回来。

        一家房地产公司崩盘,随后引发当地整个行业颤抖。在这些跑路老板背后,则是一条条吸血的高息资金链,非法集资的危机显然已经超越了房地产。文并摄/本报记者 范辉  制图/黎石