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      防范房、地分别抵押下的银行风险

      来源:金融时报  |  时间:2016-11-11  |  浏览:225

        在银行贷款业务中,建筑物与土地使用权抵押是常见的担保类型,实践中房地分别抵押给不同债权人的情况也难以避免。在房地分别抵押的情况下,会出现不同债权人对抵押财产的优先权范围以及受偿顺位的确定问题。《物权法》出台之前,围绕这一问题有过较长时间的争议,这与法律规定的模糊性有一定关系。

        《担保法》第36条规定“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”,但没有规定抵押人未同时办理抵押登记时的法律后果。2007年《物权法》的颁布对此有相应的安排,该法第182条规定“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”,该条第一款与担保法的规定相似,最重要的变化是补充了“未一并抵押”情况下的法律后果是“视为一并抵押”。尽管如此,争议并没有解决,并逐渐形成了分别受偿说与重复抵押说两种不同观点。

        分别受偿说是指在房地分别抵押的情况下,两个抵押权均有效,两个抵押权人分别就其办理抵押登记的部分享有优先受偿权,但在处置抵押财产时房和地需一并处置。重复抵押说是指在房地分别抵押的情况下,抵押人相当于是将土地使用权和建筑物一并进行了两次抵押,即重复抵押,登记在先的抵押权人对两个抵押物均享有第一顺位的优先受偿权,不管其办理抵押登记时是否对两个抵押物均进行了抵押登记。

        支持“分别受偿说”的主要理由是尊重当事人的意思自治,发挥房地分别抵押对于融资的促进作用,以实现物尽其用。而支持“重复抵押说”的主要理由是物权法定,尊重法律的文义解释和立法原意。

        笔者认为,物权法定是物权法的基本原则,也是我们在阐述房地分别抵押的效力时需要遵循的首要精神。《物权法》第182条第2款解决了《担保法》第36条没有规定未按要求同时抵押的法律后果,对于“未依照前款规定一并抵押的”,从法律上“视为一并抵押”。上述规定的字面意思清晰明确,在分别抵押的情况下,两个抵押权人均对土地使用权和建筑物享有抵押权,其权利行使顺序以登记时间的先后为准。

        上述理解也符合立法原意。《物权法》起草说明和历次提交审议的报告中虽未详细论及第182条的起草目的,但在物权法颁布后全国人大法工委对此条款的解读提到了相关起草背景:“实践中,还是出现了一些将房屋抵押,但不抵押建设用地使用权,或者抵押建设用地使用权,但不抵押房屋所有权的情况,甚至有的人将房屋所有权与建设用地使用权分别抵押给不同的人,从而引发抵押权实现的困境,使债权人的利益受到损害。针对这一问题,本条第二款规定……”上述文字既揭示了第182条第2款的立法目的,同时也明确了该款的具体适用,反驳了“分别受偿说”关于不同债权人分别对各自登记的抵押物部分享有优先受偿权的说法。

        法律条款中的文字不同于字典上的文字,它是镶嵌在具体条款和章节中的文字,因此对法律文字所谓字面含义的解释,就必须放在整个法律文本中。对上述条款立法原意的解读,还可结合《物权法》第10条第2款进行,该款规定“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定”。统一登记制度的实施将实现登记部门、登记簿册以及信息平台的统一,解决当前土地使用权和地上建筑物分散在不同登记机关登记的现状。统一登记制度实施后,房地将在同一登记机构一并登记,物权法第182条房地一并抵押的规定在实务层面得以有效落实,避免再出现因当事人或登记机关的原因导致房地分别抵押登记的现象。因此,不能因统一登记制度未实施在理论和法律解释的层面上迁就于现实。

        最高人民法院2015年底在一起抵押权纠纷中用了很大笔墨阐述法官对物权法第182条的理解,也支持了“重复抵押说”的观点。本案中上诉人中国银行海南龙珠支行在国土管理部门一并办理了土地使用权登记和在建工程抵押登记,没有按住建部的规章要求在建设行政主管部门办理地上建筑物抵押登记,一审海南省高院以此为由认定中行龙珠支行不对在建工程部分享有优先受偿权。在中行龙珠支行对在建工程是否享有优先受偿权的问题上,最高法院支持了银行的观点,并阐述了物权法第182条第2款“未按照该条第一款规定一并抵押时,视为一并抵押”的具体内涵,从市场交易的风险防范角度强调“物权法已经确立了房地应一并抵押的原则,并明确规定土地或者地上建筑物未一并抵押的也视为一并抵押,参与或从事房地产抵押实践的市场主体应当知悉该规定。其设立土地抵押权时,对该土地上的建筑物是否已设立抵押权负有注意义务,并应积极向登记机关进行查询,以避免出现风险,反之亦然。市场主体如果因未尽到上述注意义务而遭受风险,则该损失应由其自行负担”。

        物权法第182条在担保法的基础上重申了“房随地走”和“地随房走”的房地一体原则,补充规定了当事人未一并抵押情况下的法律后果,即“视为一并抵押”,这种处理有助于稳定房地产抵押市场的预期和秩序,避免因房地分别抵押给不同债权人而带来的抵押权实现困境以及债权人利益受损的情况,不仅符合立法者的原意,也得到了最高人民法院司法实践的支持。

        全国人大法工委的观点和最高人民法院最新案例精神对商业银行的启示是,在债务人已将土地使用权或建筑物之一抵押给其他债权人的情形下,后一债权人需慎重评估接受另一部分抵押物的法律后果,因为这将意味着后一债权人将是整个土地使用权和建筑物第二顺位的抵押权人,在出现债务人不能清偿借款的情况下,后一债权人能否受偿存在不确定性。

        为此,对商业银行的信贷活动有以下建议:

        第一,借款人将土地使用权或建筑物抵押的,银行需要一并查询二者的权属及抵押登记情况,对于其中一个已经抵押给其他债权人的,银行应将房地均视为已抵押资产,并据此决定是否接受。

        第二,建议商业银行对此前已经接受土地使用权或建筑物之一作为押品的信贷业务进行重检,对于土地使用权抵押时已存在地上建筑物但未一并抵押,或地上建筑物抵押时土地使用权未一并抵押的情况,需要根据重复抵押说的理论判断银行是否是第一顺位,对于不是第一顺位的,考虑是否要求借款人提供补充担保。

        第三,在不良贷款清收诉讼中,对于银行未对房地一并抵押的情形,银行可援引重复抵押说的理论和最新司法实践,向法院主张对房地一并行使优先受偿权。

        (作者:管君  法学博士,供职于中国银行总行)