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      浅谈不动产善意取得

      来源:互联网  |  时间:2014-11-18  |  浏览:417

      浅谈不动产善意取得

        【摘要】我国《物权法》第106条确立了善意取得制度,并且将其统一适用于动产和不动产所有权以及他物权的取得。该制度对于确认产权的归属、规范物权的变动、保护交易安全发挥了重要作用,在实践中关于动产善意取得的研究较多,对于不动产善意取得的研究比较少,文章将对不动产善意取得制度进行一些简要的探讨。
          
        【关键词】善意取得;不动产;无权处分
          
        一、善意取得制度的来源
        
        所谓善意取得,是指无权处分其占有物的占有人将该物转让给他人,善意受让人依法即时取得该物的所有权或者其他物权。对于善意取得制度的来源,一般认为是来源于罗马法和日耳曼法。日耳曼法认为,所有人任意让与他人占有其物的,只能请求该他人返还,侧重对受让人利益的保护。一旦权利人将自己的财产让与给他人占有的,只能向占有人请求返还占有物,如占有人将财产移转给第三人时,权利人不得向第三人主张所有物返还请求权,而只能向转让人请求赔偿损失。善意取得制度吸收了日耳曼法的这一制度设计,又吸收了罗马法中的取得时效的善意要件。现在已成为物权法上的一项重要制度。
        
        二、动产善意取得与不动产善意取得制度的重要区别:无权处分
        
        一般认为,所谓无权处分,是指没有处分权而处分他人的财产。换言之,即权利人无处分权而从事了法律上的处分行为。处分包括事实上的处分与法律上的处分,无权处分中的“处分”是指法律上的处分,在实践中最主要的就是指发生登记错误的情形下,登记权利人将其不动产转让给他人时,受让人因信赖登记而进行了交易,并办理了登记过户手续。所以我认为,不动产善意取得中的无权处分,就是指在登记错误或其他无处分权的情况下,登记权利人处分该不动产的行为。对于动产而言,其无权处分的认定比较容易,就是没有处分权的处分行为,而对于不动产而言,无权处分的认定,则不仅仅包括没有处分权而处分财产,还要扩大到明知登记错误而处分财产。
        
        三、关于不动产善意取得的合同效力问题
        
        由于我国物权法没有将无权处分的合同是否有效作为善意取得的要件,由此引发一个问题,即在适用善意取得时,是否要确认转让合同的效力?对此有两种截然不同的观点,一种认为善意取得是原始取得,其直接依据法律规定,而不是继受取得。所以,合同是否有效,不应当影响善意取得效力的发生。另一种认为,第三人要最后取得所有权,则其与转让人所签订的转让合同必须合法有效。如果合同因无权处分而无效,其根本无法发生善意取得的效果,只能依据合同无效制度而恢复原状。
        
        在无权处分的情况下,如果受让人是善意的、符合善意取得的构成要件,原则上不应当再考虑转让合同的效力问题,而直接依据善意取得规则使受让人取得所有权。这是因为如果善意取得要依赖于合同的效力,一旦合同被确认无效或被撤销,则依据《合同法》的规定,要发生恢复原状的效果,这就会与善意取得制度发生冲突。我们说在不动产无权处分的情况下,符合善意取得的构成要件时,不必考虑合同效力问题,这并不意味着,只要受让人是善意的,在任何情况下,都不考虑不动产转让合同的效力。事实上,在受让人具有善意的情况下,不动产转让合同可能存在效力瑕疵。
        
        四、关于不动产善意取得中的善意的理解
        
        动产和不动产善意取得中“善意”的判断标准具有较大不同,不动产善意取得制度旨在维护交易安全,保护的是取得人对登记簿记载的信赖,就不动产取得人而言,只要其不知道登记簿的记载错误并且登记簿上没有异议登记,就应当认为其是善意的。取得人不负有调查核实的义务,不能因为取得人没有进行调查核实而否定其善意。对于不动产善意取得中善意的举证问题,由于登记簿的“权利表象度”要高于动产的占有,而且由于不动产登记以国家信誉作为保障,具有相当高的公信力,因此除非取得人明知登记簿错误,否则应认定其为善意。
        
        五、以合理对价取得不动产
        
        《物权法》第106条第1款第2项规定的善意取得的一个重要构成要件是“以合理的价格转让”。这就是说,明确要求善意取得必须是基于有偿的法律行为,无权处分人将他人财产转让给受让人之后,受让人必须支付合理的对价才能够适用善意取得制度。所以基于无偿的取得财产不能适用善意取得。要判断取得人在取得不动产所有权或他物权时支付的价格是否合理,对于以登记为生效要件的不动产物权变动而言,只要完成了登记,就应当认为价格是合理的,因为税务机关已经对价格合理与否进行了替代性审查。
        
        六、不动产善意取得应该依法进行登记
        
        《物权法》第106条第1款第3项所指的“依照法律规定应当登记的已经登记”显然是指那些以登记为生效要件的不动产物权变动,这些不动产物权包括建设用地使用权、房屋所有权、建设用地使用权抵押权、房屋抵押权以及已经登记的地役权。这就意味着善意取得的构成必须以公示方法的完成为要件。据此,依照法律规定应当登记的已经登记,才能适用善意取得。之所以要以办理完毕登记过户作为不动产善意取得的构成要件,是因为只有在完成物权登记手续之后,买受人才能够真正取得完整的物权,这与《物权法》原则上采纳的登记要件主义完全吻合。依据不动产登记要件主义,不动产物权以登记为公示要件,必须办理了登记之后,才能发生所有权的移转,而交付不是不动产物权的公示要件。