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      在建工程价款是否必然享有优先受偿权

      来源:中国城乡金融报  |  时间:2014-11-14  |  浏览:427

      在建工程价款是否必然享有优先受偿权

        我国《合同法》第286条确立了建设工程价款法定优先受偿权的地位。最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》也规定“人民法院在审理房地产纠纷案件中,应依照《合同法》第286条规定,认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”
        
        现甲公司以a建筑物为抵押向银行申请贷款,a建筑物的承包人为乙公司,乙公司同时承建甲公司的b建筑物。此后,甲公司拖欠工程款,与乙公司产生纠纷。乙公司将甲公司的a建筑物查封,并向法院申请此建设工程的优先受偿权。
        
        那么,乙公司对甲公司的抵押物a是否享有建设工程价款优先受偿权?是否优先于银行的担保物权?
        
        彭家瑚(农行法律专家组成员):
        
        关于建设工程价款是否优先于银行的担保物权,《最高人民法院的批复》(以下简称《批复》)第1条规定“建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”,此法规奠定了建设工程承包人法定优先受偿权的地位。根据《批复》及相关法律规定,成立法定优先受偿权,必须满足以下条件:
        
        在法律主体上,根据《合同法》第286条及《批复》第1条规定,享有该优先受偿权的主体是建设工程承包人。由于建筑物的建设工程包括勘察、设计、施工等工程项目,上述工程的承包人是否均享有该法定优先权,《批复》及相关法律并未作明确规定。结合实务,笔者认为,享有该优先权的主体应是建设工程施工建设的主体,主要包括施工工程承包人、合法转包人、建设工程施工合同无效但建设工程竣工验收合格的实际施工者。同时,根据《最高人民法院第286条规定的优先受偿权的函复》明确了装修装饰工程属于建设工程,因此,装修装饰工程承包人也应享有优先受偿权。
        
        在受偿范围上,首先,主张该优先受偿权的对象应是已竣工的建设工程;其次,《批复》第2条明确该优先受偿权的行使不得对抗已交付购买商品房的商品房买受人。同时,《批复》第3条限定了享有优先受偿权的建设工程价款范围,仅对建设工程应支付的工作人员报酬、材料款等实际支出费用享有优先受偿权,对承包人因发包人违约造成的损失不享有优先受偿权。
        
        在权利行使期限上,根据《批复》第4条规定,建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起计算。权利人只能在该期限内主张权利,未主张或逾期主张的,均不受法律保护。
        
        综上,乙公司要对银行的抵押物a享有建设工程价款优先受偿权,必须同时满足权利行使的主体、客体、期限等必要要件,缺少任何一项均不能主张该法定优先受偿权。
        
        在此情形下,银行如何抗辩第三人的法定优先权,应考虑以下因素:一是对方是否符合主张法定优先受偿权的主体,不符合上述主体情形的,银行可进行抗辩;二是对方权利的行使是否在该法定期间内主张,未在法定期间内行使权利的,不受法律保护。
        
        由于该法定优先受偿权的优先效力由法律直接创设,其成立不要求双方当事人签订抵押担保合同,也不要求对该权利进行强制登记。因此,银行很难把握用于抵押的建筑物是否存在主张该优先受偿权的权利人,甚至有可能存在抵押人与第三人恶意串通、伪造建设工程施工合同的情形出现。
        
        因此,加强贷前调查,明确是否存在建设工程承包人的该法定优先权,对银行而言就尤为重要。一方面,银行应调查抵押人与建设工程承包人所签订的建设工程施工合同及建设工程竣工验收报告,了解工程建设施工的真实状况;另一方面,银行可向工程所在地的县级以上地方人民政府主管部门查询建设工程进展情况,核实工程竣工真实性。此外,还要调查建设工程竣工后与建设工程承包人的款项是否结清等情况,以避免第三人主张建设工程价款优先受偿权的情形发生,从而损害银行债权的实现。(尚平)