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      房地产调整背景下商业银行风险探析

      来源:现代金融  |  时间:2014-11-13  |  浏览:262

      房地产调整背景下商业银行风险探析

        摘要:目前,全国房地产市场已进入调整期,受供求发生变化需求减少/地产商依赖理财产品进行融资,到期兑付风险加大、城镇化进程放缓、新增住房需求空间受限、按揭贷款收紧,地产商资金压力加大等因素影响,房地产业调整背后隐藏的商业银行风险正逐步显现。本文试图通过分析目前房地产行业调整及商业银行发展存在的主要问题及风险隐患,通过政府调控、优化房地产产业关联担保、优化信贷结构、加强银政互动等方式,寻求商业银行良性发展之道。
        
        关键词:房地产,调整期,风险隐患,良性发展
        
        一、目前中国房地产已进入调整期
        
        根据国家统计局最新发布的今年1-6月份房地产情况显示,全国商品房销售面积4.84亿平方米,同比下降6.0%;商品房销售额31133亿元,下降6.7%;整体来看,今年1-6月份我国房地产交易面积、交易金额双向下跌。今年7月20日,国家统计局公布70个大中城市房价变动情况显示,6月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别为7个和8个,分别比5月份减少了7个和12个。从房地产行业资金投入看,1-6月份,房地产开发企业到位资金58913亿元,同比增长3.0%,增速比1-5月份回落0.6个百分点。可见,目前我国房地产市场已呈现出增速放缓、供求关系改变、资金投入回落等特征,同时,随着国家主导的保障房建设提速,双轨供给逐步形成,中国房地产已进入行业重大调整期。
        
        二、调整背景下房地产行业面临的主要风险
        
        (一)供求关系发生变化,实际成交量大幅萎缩
        
        根据国家统计局公布的数据,今年6月末,全国商品房待售面积5.44亿平方米,较年初增加0.54亿平方米,增幅11.02%。而2013年全年商品房销售面积仅1.3亿平方米,比2012年提高了15.5个百分点。可见,目前全国房地产市场库存充足,去库存化压力大,据不完全统计,连经济较好的江苏省绝大部分地方去库存化率也已经长达16至18个月左右,市场整体供过于求。随着供求关系的转变,市场观望情绪日益浓厚,房地产成交量亦停滞不前,部分地区甚至出现大幅下滑,以北上广为例,今年1-4月份,北京房地产实际成交量下跌50%,上海下跌20%,广州下跌10%。
        
        (二)地产商依赖理财产品进行融资,到期兑付风险加大
        
        据普益财富统计数据显示,截至2013年末,国内商业银行发行的理财产品数量达到47008款,理财总量已达12.8万亿元,复合年增长率达60%左右。而据不完全统计,理财产品资金最终使用者中房地产企业占比约为30%左右,使用量约为3.84万亿元。随着房地产行业进入调整期,部分房产开发到期支付压力不断加大。以杭州信德北海公园为例,项目融资总额10.9亿元,由于投资回报率未达预期,公司迫于资金压力,对其楼盘进行了降价促销,直降5000元每平方米,用于支付到期理财产品,形成了轰动一时的“杭州降价事件”。
        
        (三)城镇化进程放缓,新增住房需求空间受限
        
        据国家统计局公布的数据显示,截至2013年末,全国城镇化率由2001年的37.66%增长到2013年的53.73%,年均增幅为1.34%。但自2010年以来,我国城镇化增幅出现了阶段性放缓,即由2010年的3.09%降至2013年的1.16%,尤其值得关注的是,2013年的增幅已低于全国2001年以来的平均增幅,城镇化进程逐步放缓,新增住房需求空间受到限制。
        
        (四)按揭贷款收紧,地产商资金压力加大
        
        据《21世纪经济报道》2013年12月10日报道,平安、兴业等多家银行的部分网点已暂停房贷,同时根据“融360”发布的一份房贷市场分析报告显示,全国范围内,对于首套房的贷款申请,16.75%的银行表示已停贷,16.27%的银行需执行上浮利率。笔者最近走访了一家大型商业银行,银行人员表示目前县级城市新建楼盘准入较以前更为困难,乡镇楼盘则基本不予准入。而一般按揭贷款金额约占整个销售回笼款的49%,由于市场下行,按揭后续乏力,销售进度缓慢,地产商资金压力将进一步加大。
        
        三、房地产业调整背景下商业银行面临的风险
        
        (一)商品房销售放缓,优质资产面临挑战
        
        根据国家统计局最新公布的数据,2013年1月-2014年6月,全国商品房销售面积增幅由期初的28.7%下降至期末的-6%,商品房销售额增幅由期初的43.2%下降至期末的-6.7%。尤其值得注意的是,进入2014年以来,全国商品房销售面积及销售额增幅均由正转负,进入“拐点”阶段,商品房销售行情放缓。而随着商品房销售的下滑,房地产企业销售回笼款必然下滑,这对房地产开发企业按期归还银行贷款带来了实际压力,银行优质资产正面临严峻挑战。
        
        (二)关联产业众多,易引发资产风险信号连锁出现
        
        目前,房地产行业逐步进入调整期,对于商业银行而言,其产生的影响绝不仅仅在于房地产开发客户,其关联产业将同样面临调整。以某商业银行为例,至6月末,全行企业类贷款总额39.5亿元,其中房地产开发贷款2.35亿元,直接关联建安企业贷款3.6亿元,间接关联政府融资平台贷款10.37亿元,合计约16.32亿元,占比超过40%。如果房地产行情持续低迷,建安企业收益、政府土地出让收入、税收等都将大幅下降,这将引起银行优质资产风险信号连锁出现。
        
        (三)房地产企业洗盘加剧,债权承继面临风险
        
        目前,房地产调控已经进入了僵持阶段,房企承受压力较大,尤其是中小地产企业,在融资成本、融资渠道、品牌优势、营销策略等方面均存在明显不足,未来势必会通过行业并购、股权转让等方式实现自我救赎。对于商业银行而言,将面临着债权如何过渡、交易期限内到期贷款如何支付等一系列风险,如防控不力将造成债权损失。
        
        (四)关联担保频繁,系统性风险加大
        
        据调查显示,目前商业银行对于房地产开发前期主要采用母公司或实际控制人担保,而建安企业由于自身固定资产较少,融资需求也主要通过同业保证担保实现,极易形成行业担保圈,一旦圈内某企业经营恶化,将迅速波及整个行业,对商业银行极易引发系统性风险。
        
        四、房地产业调整背景下的商业银行风险防控措施
        
        (一)紧跟国家调控政策,充分评估,精选优质项目
        
        今年3月16日,中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,规划要求各级党委和政府要进一步提高对新型城镇化的认识,着重解决好农业转移人口落户城镇、城镇棚户区和城中村改造等问题。商业银行下阶段可结合规划,优选股东实力强、区位优势明显、财政支持力度大的优质项目,减少纯商业住房性质尤其是中小房企开发项目,充分评估,精选优质项目合作。
        
        (二)优化房地产产业关联担保,防范关联担保风险
        
        针对目前房企、建安企业关联担保频繁的情况,商业银行可以通过逐步降低企业自身授信额度、明确企业对外担保额度以及目前担保用款方式等途径,逐步切割同业担保关系,同时充分利用人行征信查询系统等辅助工具,实时掌握企业对外担保情况,坚决杜绝互保现象。
        
        (三)丰富业务品种,优化信贷结构
        
        各商业银行应进一步解放思想,可通过为房地产开发企业、建安企业、材料供应商等提供保函、国内信用证、银行承兑汇票、国内贸易融资等多种融资品种,不断丰富企业融资渠道,同时加强贸易背景真实性审查,防止企业将信贷资金挪作它用。这样,对于商业银行本身又可降低经济资本占用,优化信贷结构。
        
        (四)加强银政企互动,实时化解资金风险
        
        商业银行应主动与企业、政府沟通,了解企业最新经营状况、营销策略、所遇的困难、政府规划等,同时利用自身平台,鼓励贵宾客户团购、贷记卡客户优惠、项目介绍等多种途径,加强银政企互动,化解企业面临的资金风险。
        
        (五)建立并完善行业退出机制,确保信贷资产优良可持续
        
        各商业银行应加快行业退出机制,强化管理,对于主要股东破产、关联企业严重亏损、企业自身多次欠息、高管征信差、企业发生责任事故、工程处于停工等风险信号的企业建立负面展望名单,下调企业信用等级,列入潜在退出客户,确保信贷资产优良可持续。
        
        作者:田久伟
        
        出处:《现代金融》
        
        单位:农业银行如皋市支行